25 актуальных вопросов к оценщику
1. Почему нужно делать оценку. Банк ведь и так знает, за сколько приобреталась квартира по Договору долевого участия в строительстве.
В перечне документов, которые необходимо предоставить для оформления закладной предусмотрено предоставление Отчета об оценке, выполненного независимым оценщиком. В отчете об оценке определяется рыночная стоимость объекта, завершенного строительством и введенного в эксплуатацию. В договоре долевого участия указана сметная стоимость с учетом прибыли застройщика, которая не является рыночной, а, следовательно, не может быть использована банком для оформления закладной. Закладная оформляется исходя из величины рыночной стоимости объекта на момент ее оформления.
2. У нас есть кадастровая стоимость, которая указана в Выписке из ЕГРН. Зачем нам проводить оценку?
Кадастровая стоимость, указанная в выписке из ЕГРН (кадастровом паспорте) используется для целей налогообложения. Для оформления закладной может быть использована только рыночная стоимость.
3. Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной?
Кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки и не учитывает индивидуальных особенностей конкретного объекта. Рыночная стоимость определяется для отдельно взятого объекта и учитывает все особенности объекта подлежащего оценке.
4. Каким образом рассчитывается рыночная стоимость, она будет больше кадастровой или меньше?
При оценке жилой недвижимости рыночная стоимость рассчитывается на основании сведений о продажах аналогичных объектов, предусматривает изучение рынка, на котором может быть продан объект оценки, при оценке отдельно стоящих зданий (домов) целиком учитывается также величина затрат на возведение аналогичного здания. Рыночная стоимость определяется путем согласования результатов расчетов, полученных различными методами и подходами.
При определении кадастровой стоимости определяется стоимость типичная для совокупности однотипных объектов.
5. Учитывается ли при оценке выполненный или частично выполненный ремонт?
При проведении оценки учитываются все качественные и количественные характеристики объекта оценки.
6. Учитывается ли при оценке мебель и техника, которая находится в квартире в момент оценки?
При оценке для целей залога учитываются имеющиеся в квартире улучшения, которые является неотъемлемыми, такие как отделка стен, сантехнические и отопительные приборы, газовое оборудование, оконные и дверные приборы.
Имеющаяся в квартире мебель и техника, которые могут быть демонтированы без ущерба функционированию объекта по техническому назначению, не учитываются при расчете рыночной стоимости.
7. Как будет выглядеть документ об оценке, выдаваемый оценщиком?
Результатом работы оценщика является «Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки». Данный документ представляет собой том(сшив) оформленный в виде журнала, объемом от 70 до 120 листов (в зависимости от типа объекта оценки), в котором содержится описание объекта оценки, изложена методология и аналитика, приведены исходные материалы, фотоматериалы, расчеты и документы оценщика.
8. Можно ли проводить оценку без проведения визуального осмотра?
При проведении оценки оценщик в обязательном порядке проводит визуальный осмотр и фотофиксацию объекта оценки. Это необходимо для определения качественных и количественных характеристик объекта, его идентификации и особенностей его эксплуатации.
9. Можно ли предоставить оценщику фотографии квартиры и обойтись без его личного визита на объект?
Оценщик производит фотофиксацию в соответствии с требованиями, предъявляемыми кредитующим банком к фотоматериалам, используемым в качестве исходной информации в отчете об оценке. Ввиду того что перечень требований банка находится только в распоряжении специалиста, выполняющего оценку, выполнение фотосъемки иными лицами нецелесообразно, и не дает достаточной информации для идентификации объекта.
10. Какие документы нужно предъявить оценщику для проведения оценки?
Для проведения оценки заказчику необходимо предоставить следующие документы:
1) Правоподтверждающий документ (свидетельство или выписка из ЕГРН)
2) Технический паспорт объекта (или договор долевого участия) содержащий сведения об объекте, в т.ч. экспликацию помещений, и планировку (квартиры дома) с хорошо читаемыми площадями всех помещений, их конструктивными особенностями и назначением.
3) Паспортные данные заказчика с адресом регистрации
11. Сколько времени занимает оценка?
Процедура оценки занимает 1-2 дня с момента проведения визуального осмотра объекта и предоставления документации в полном объеме.
12. Что дальше делать с отчетом об оценке?
Отчет об оценке выдаваемый оценщиком предоставляется в банк для оформления закладной.
13. Повлияет ли сумма оценки на стоимость страховки?
Сумма страховки рассчитывается от остатка суммы кредита на момент заключения договора страхования. Стоимость квартиры не влияет на стоимость страховки и указывается в договоре страхования справочно.
14. Где нам оформить страховку, какова процедура?
Страховку можно оформить в любой аккредитованной банком страховой компании. Некоторые страховые компании имеют специальные предложения для клиентов. Более подробную информацию можно получить у оценщика.
15. Что считается перепланировкой? Если мы захотим внести изменения в планировку квартиры, что нам нужно делать?
Перепланировкой считается любое изменение конфигурации помещений в квартире, в том числе перенос дверных проемов, перенос стен, объединение/разъединение помещений, изменение назначения помещений, перенос отопительных и сантехнических приборов.
Любое из подобных изменений подлежит согласованию с банком, в котором объект находится в залоге.
16. Можно ли без согласования с банком изменить планировку квартиры?
Без согласования с банком никакие изменения в квартире связанные с изменением планировки или назначения помещений, а также перенос сантехнических приборов производить нельзя.
17. Обязательно ли узаконивать перепланировку, если она уже сделана?
Возможность узаконивания перепланировки определяется в судебном порядке. О процедуре узаконивания более подробную информацию можно получить у оценщика в устном порядке. Публикация на данную тему находится в стадии подготовки.
18. Куда обращаться для узаконивания перепланировки?
Консультацию по процедуре узаконивания перепланировки следует получить у юриста, для определения порядка действий и подготовки документов.
19. Если имеются неточности или несоответствия в правоподтвер-ждающих и технических документах существенно ли это при подаче документов в банк?
При получении документов следует внимательно сверять данные объекта, площадь, паспортные данные, ФИО правообладателя и адрес . При наличии ошибок следует в Росреестр (через МФЦ) подать заявление об исправлении ошибки и получить соответствующий документ о внесении исправлений.
20. Для оформления документов при оценке предоставляются паспортные данные. Оформляется ли согласие на использование персональных данных?
Услуги, оказываемые оценщиком попадают под исключения в законе о персональных данных, которые позволяют при оформлении документации не получать у заказчика оценки «Согласие на обработку персональных данных». Данная информация указывается в договоре на проведение оценки.
21. Составляется ли договор на проведение оценки?
При возникновении взаимоотношений Заказчика оценки и Оценщика составляется договор на проведение оценки, задание на оценку, являющееся неотъемлемой частью Договора и акт выполненных работ.
22. Какие нормативные документы регламентируют процедуру проведения оценки?
Процедура оценки регламентируется Федеральным Законом об оценочной деятельности и требованиями Федеральных стандартов оценки.
23. Чем подтверждается квалификация оценщика?
Квалификация оценщика подтверждается документами, о получении профессионального образования (Дипломом), Свидетельством о членстве в Саморегулируемой организации оценщиков, Квалификационным аттестатом по соответствующему направлению оценочной деятельности и Полисом страхования профессиональной ответственности.
24. Где узнать, является ли оценщик аккредитованным банком?
На сайте банка размещена информации об оценочных организациях, являющихся партнерами банка.
25. Можно ли оценщику, не аккредитованному банком проводить оценку для этого банка?
В соответствии с антимонопольным законодательством, оценка может производиться любым оценщиком, имеющим соответствующую подготовку в области оценочной деятельности, являющимся членом одной из СРО оценщиков, имеющим Квалификационный аттестат и Полис страхования профессиональной ответственности. Банк может провести дополнительную проверку профессиональной деятельности конкретного оценщика, в связи с чем процедура принятия отчета банком может быть более длительной.
Дата публикации 25 сентября 2018 года